Pomimo otwarcia galerii sytuacja w handlu jest niepewna, a najem w galeriach handlowych stał się polem do licznych dyskusji zarówno na gruncie przepisów Kodeksu cywilnego, jak i „Tarczy Antykryzysowej 2.0” czyli specustawy z 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19 (..) (Dz.U. 2020, poz.374), w brzmieniu nadanym jej ustawą z 31 marca 2020 r. (Dz. U. 2020, poz.568). Najemcy oczekują ukształtowanie od nowa relacji prawnych, a galerie wykonywania umów na starych zasadach.
Od kilku dni pojawiają się wypowiedzi i publikacje prasowe dotyczące „otwarcia galerii” 4 maja 2020 r. Niektóre galerie zaczęły wysyłać do najemców pisma wzywające do zapłaty czynszów i opłat za czas epidemii, uznając że sytuacja wróciła do normy. Tymczasem najemcy, idąc za przykładem kilku dużych sieci sklepowych, oczekują zmian w umowach i ich dopasowania do sytuacji, czyli najczęściej obniżenia czynszów.
Wobec licznych kontrowersji dotyczących specustawy, szczególnie jej art. 15ze, warto ten przepis dokładnie przeanalizować. Został on zredagowany w sposób stwarzający wątpliwości i do tego zawiera błędy . W ust. 2 mowa o „ofercie woli przedłużenia umowy”, co z prawnego punktu widzenia nie ma sensu. Zgodnie z art. 66 § 1 Kodeksu cywilnego samo pojęcie „oferty” oznacza już właśnie oświadczenie woli zawarcia umowy, czyli przepis powinien mówić o ofercie przedłużenia umowy, a nie ofercie woli. To niejedyny lapsus. W art. 15ze ust. 2 zdanie drugie jest następujące: „Postanowienia ust.1 przestają wiązać oddającego z chwilą bezskutecznego upływu na złożenie oferty.” Autorzy zapomnieli wyjaśnić czego to upływ powoduje, że ust. 1 przestaje wiązać. Chodzi oczywiście o upływ terminu, ale nie wynika to z cytowanej normy. Skoro nie udało się nawet poprawnie zredagować przepisu, to trudno oczekiwać by analizowano długofalowe skutki prawno-gospodarcze ww. unormowań.
Wydaje się, że dokładna analiza art. 15ze specustawy, może pomóc w usunięciu przynajmniej niektórych wątpliwości. Zgodnie z ust. 1 „W okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 zgodnie z właściwymi przepisami, wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej (umowy).”. Norma wchodzi w życie „od dnia zakazu” i pozostaje w mocy przez czas jego trwania. W powszechnym mniemaniu, galerie zostały zamknięte w połowie marca br., a otwarte 4 maja, więc „zakaz” trwał nieco ponad półtora miesiąca. Jest to jednak pogląd mocno uproszczony. Pierwszym aktem prawnym, który wprowadzał ograniczenia w handlu, było Rozporządzenie Ministra Zdrowia z 13 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej stanu zagrożenia epidemicznego (Dz.U. 2020, poz. 433). Na podstawie tego Rozporządzenia, od 14 marca 2020 w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000m2 ustanowiono czasowe ograniczenie handlu wyrobami tekstylnymi, odzieżowymi, skórzanymi, sprzętem oświetleniowym, sprzętem RTV/AGD, artykułami piśmiennymi i księgarskimi, prowadzenia działalności gastronomicznej i rozrywkowej i niektórych usług. Ograniczenie dotyczyło tylko tych branż, które znalazły się na liście. Rozporządzenie zostało uchylone 20 marca 2020 r., kiedy to Minister Zdrowia wydał nowe Rozporządzenie, w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu epidemii (Dz. U. 2020, poz. 491), ustanawiające ograniczenia w handlu na dotychczasowych zasadach przez 1 dzień, zaś od dnia następnego (21 marca) generalne ograniczenie handlu detalicznego z wyłączeniem najemców, których przeważająca działalność polega na sprzedaży żywności, kosmetyków, artykułów toaletowych, środków czystości, produktów leczniczych i wyrobów medycznych, gazet, artykułów budowlanych lub remontowych, artykułów dla zwierząt domowych, paliw (..). Czyli wprowadzono w tej dacie nowe zakazy. Taki stan prawny obowiązywał do dnia do 31 marca br. to jest do dnia wejścia w życie Rozporządzeniami Rady Ministrów w sprawie ustanowienia określonych ograniczeń, nakazów i zakazów w związku z wystąpieniem stanu epidemii (Dz.U. 2020, poz. 566), zastąpionego później Rozporządzeniem RM z 10 kwietnia i kolejno z 19 kwietnia oraz 2 maja 2020 r. Zmiany dotyczyły m.in. zakazu handlu detalicznego w soboty i niedziele artykułami budowlanymi i remontowymi w obiektach o powierzchni powyżej 2000 m2. Na podstawie ostatniego z przywołanych Rozporządzeń Rady Ministrów, 4 maja 2020 r. uchylono większość wcześniejszych ograniczeń, ale nie wszystkie. Nadal pozostały zakazy dotyczące agencji turystycznych czy tzw. „wysp handlowych”, nie mówiąc o innych obostrzeniach nieskierowanych do konkretnych branż tylko opartych na innych kryteriach (np. maksymalnej liczby klientów na metr kwadratowy). Z powyższego wypływa wniosek, że nieprawdą jest, aby z dniem 14 marca 2020 r. wprowadzono generalny zakaz handlu ani to, że z dniem 4 maja 2020 r. „otwarto galerie”. Ograniczenia branżowe sukcesywnie wprowadzano i uchylano. Sprawę komplikuje jeszcze fakt, że niektóre rodzaje działalności zostały objęte zakazem bez względu na to czy prowadzone są w galeriach czy nie (np. restauracje, targi, wystawy, konferencje; działalności kin, salonów fryzjerskich, siłowni). W tej sytuacji trudno określić czas obowiązywania zakazu, o którym mowa w art. 15ze ust. 1 specustawy, kiedy to „wygasają wzajemne prawa i obowiązki”. Jedna z propozycji interpretacji polega na tym, że okresowe wygaśnięcie praw i obowiązków stron, dotyczy wyłącznie tych najemców, których obejmują zakazy. Wtedy skutek prawny wynikający z art. 15ze ust. 1 odnosiłby się do różnych umów w różnych terminach. Niektórych w ogóle by nie obejmował (np. sklepy spożywcze, apteki), a wobec niektórych miałby zastosowanie także po 4 maja (agencje turystyczne, wyspy). Po pierwsze jednak, taka wykładnia pozostaje w sprzeczności z treścią przepisu, w którym zakaz handlu w obiektach wielkopowierzchniowych stanowi kryterium decydujące o czasie wygaszenia praw i obowiązków, a nie o adresatach normy. Po drugie, gdyby jednak – sięgając do wykładni funkcjonalnej – uznać, że omawiany przepis dotyczy tylko branż dotkniętych zakazem, to rodzi się pytanie, dlaczego na przykład restaurator, który wynajmuje powierzchnię w galerii miałby być zwolniony z czynszu, a inny restaurator (najemca lokalu przy ruchliwej ulicy handlowej) nie korzystałby z tego przywileju, mimo że jego również objął zakaz. Wspomniana interpretacja prowadziłaby do dyskryminacji przedsiębiorców objętych zakazem, których lokale są poza centrami handlowymi; tacy przedsiębiorcy musieliby mimo zakazów płacić czynsze w normalnej wysokości.
Kolejny problem dotyczy ofert przedłużenia umów. Zgodnie z art. 15ze ust.2 specustawy, najemcy powinni złożyć oferty wynajmującym w ciągu 3 miesięcy od dnia zniesienia zakazu. Treść oferty obejmuje przedłużenie obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o czas trwania zakazu plus 6 miesięcy. Z punktu widzenia semantyki języka polskiego, skoro mowa o „powinności”, oznacza to obowiązek złożenia oferty. (Tak niektórzy interpretują ten przepis). Jednak w kolejnym zdaniu mowa, iż „Postanowienia ust. 1 przestają wiązać oddającego z chwilą bezskutecznego upływu na złożenie oferty”. W tym świetle staje się jasne, że najemca może powstrzymać się ze złożeniem oferty, skutkiem czego będzie utrata możliwości odwołania się do ust. 1, w którym mowa o wygaśnięciu wzajemnych praw i obowiązków; inaczej mówiąc niezłożenie oferty będzie oznaczać obowiązek zapłaty czynszów za czas trwania zakazu. Tu pojawiają się jednak kolejne pytania.
Po pierwsze, od kiedy rozpoczyna się bieg terminu na złożenie oferty. W powszechnym przekonaniu jest to 4 maja, ale jak wspomniałem, tego rodzaju wniosek nie ma oparcia w przepisach. Niektórzy najemcy nie byli objęci zakazem wcale, a dla niektórych zakazy ciągle trwają. Jeśli zatem art. 15ze ust. 1 specustawy stosować indywidualnie, w zależności od branży, to należałoby uznać, że dla różnych najemców termin do złożenia oferty otwiera się w różnych datach, a niektórych w ogóle nie obejmie powyższa możliwość (np. aptek czy sklepów spożywczych). Konsekwencją takiego podejścia jest jednak nierówne traktowanie najemców z tych samych branż, o czym była mowa powyżej. Odwołując się natomiast do wykładni gramatycznej, prowadzącej do wniosku że mamy do czynienia z jednym obiektywnym i stosowanym wobec wszystkich najemców generalnym „zakazem” prowadzenia działalności, należy ustalić konkretną datę wprowadzenia i zniesienia zakazu. Mam wątpliwości czy dzień 4 maja to dobra propozycja, ponieważ duża część punktów usługowych przyciągających klientów do galerii i generujących tzw. footfall (kina, restauracje, siłownie, parki rozrywki dla dzieci) jest nadal zamknięta. To oddziałuje na ruch w innych sklepach, które już są otwarte.
Po drugie, powstaje pytanie o skutki niezłożenia oferty przez najemcę, dla wzajemnych rozliczeń stron. Niektóre galerie już teraz wysyłają najemcom faktury za marzec lub kwiecień tłumacząc, że są zobowiązane do ich wystawienia na podstawie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (art. 106i ustawy). Jednak dopóki nie upłynie bezskutecznie termin na złożenie oferty zgodnie z art. 15ze ust. 2 specustawy, nie można przecież mówić o wykonaniu usługi skoro wzajemne zobowiązania stron zostały wygaszone z mocy ustawy. Dlatego wynajmujący powinni wstrzymać się z wystawieniem faktur do momentu upływu terminu 3 miesięcy od ustania zakazu i dokonać naliczenia opłat jedynie wtedy, gdy najemca nie złoży oferty. I tutaj przepisy dostarczają wątpliwości, nie wiadomo bowiem czy niezłożenie oferty powoduje, że najemca ma zaległość czynszową za poprzednie miesiące, czy dopiero bezskuteczny upływ terminu na złożenie oferty prowadzi do powstania obowiązku zapłaty należności czynszowych za okresy wsteczne. Opowiadam się za tym drugim podejściem, ponieważ mamy do czynienia z warunkiem prawnym (conditio iuris), którego wystąpienie spowoduje zmianę stosunku prawnego pomiędzy stronami umowy najmu, jednak nie retrospektywnie tylko z chwilą ziszczenia się warunku. Nie może być w tym przypadku mowy ani o roszczeniach odsetkowych, ani – w obszarze prawnopodatkowym – o zaległościach z tytułu podatku CIT oraz VAT od usług wynajmu w marcu, kwietniu lub późniejszych okresach, za które czynsze nie były naliczane.
Wzmiankowanych wątpliwości, przy aktualnej redakcji ustawy nie da się rozstrzygnąć. O właściwej interpretacji przepisów przesądzi zapewne orzecznictwo, choć biorąc pod uwagę średni czas trwania procesów w Polsce, stanowisko judykatury poznamy zapewne dopiero w ciągu najbliższych lat, gdy tymczasem w przypadku najmu w galeriach handlowych dalej jest więcej pytań niż odpowiedzi.